Zodpovedajú znalecké posudky realite?

Už viackrát sme vás informovali o posudkoch, ktoré hlavne so zreteľom na cenu, právom vyvolávajú pochybnosti, napríklad v prípade Vojenskej správy. Rovnako je tomu však aj pri mestských pozemkoch.

Porovnanie cien pozemkov na sídlisku Hliny:

Nad budovou Poľovníka sa predali cez osobitný zreteľ pozemky za účelom vybudovania parkovných miest v prospech manželov Kulichovcov o výmere 204 m² za sumu 5 942,52 €, v prospech manželov Rojkovcov o výmere 98 m² za sumu 2 854,74 € a v prospech manželov Máťošovcov o výmere 150 m² za sumu 4 369,50 €. V uvedených prípadoch išlo o sumu 29,13 €/m². Pozemky sme označili približne, nakoľko ešte nie sú zakreslené na mape.

poľovník

Na sídlisku Hliny sa predali cez osobitný zreteľ dva pozemky za účelom vybudovania parkovných miest v prospech spoločnosti AB Hliny. Jeden o výmere 79 m² za sumu 2 877,97 € (36,43 €/m².) a druhý o výmere 26 m² za sumu 1 263,08 € (48,58 €/m²). Spolu o výmere 105 m² za celkovú sumu 4 141,05 €.

hliny

Verejná súťaž na stavebné pozemky na Hlinách:

Mesto Považská Bystrica v decembri 2017 vyhlásilo verejnú súťaž na predaj 20-tich stavebných pozemkov v rôznych výmerách na sídlisku Hliny. Podľa znaleckého posudku, ktorý vypracoval Bohuslav Lučivjanský bola cena 8,34 €/m².

porovnanie - Copy

V porovnaní s cenou pri pozemkoch nad Poľovníkom ide o 3,5 násobne nižšiu cenu za m², a v prípade spoločnosti AB Hliny ide o 4,3 až 5,8 násobne nižšiu cenu za m².

Treba si však uvedomiť, že pozemky nad Poľovníkom susedia s rodinnými domami záujemcov, teda pre iných občanov sú takmer nevyužiteľné a spoločnosť AB Hliny údajne opraví schodisko a parkovisko pri súkromnej škole STELLA.  Okrem toho išlo o pozemky s malou výmerou. Naopak, v prípade verejnej súťaže išlo o bonitné stavebné pozemky s celkovou výmerou viac ako 6 400 m².

Celková hodnota všetkých 20-tich pozemkov vo verejnej súťaži na základe posudku bola cca. 53 526 €. Ak by sme však vychádzali z porovnateľnej ceny pozemkov napríklad nad Poľovníkom 29 €/m², celková hodnota by predstavovala sumu až 186 122 €.

Za roky 2016-2018 sa vyhotovilo 127 znaleckých posudkov, pričom až 81 posudkov vypracoval práve Bohuslav Lučivjanský. Vyvstáva tu otázka, či znalecký posudok zodpovedal skutočnej hodnote pozemkov alebo išlo o dohodnutý biznis.

tabulka

Porovnanie s aktuálnou verejnou súťažou:

Verejná súťaž pri stavebných pozemkoch na Hlinách bola vyhlásená 5. decembra 2017 a uzávierka súťažných návrhov bola 15. januára 2018. Aktuálna verejná súťaž na pozemky pri kruhovom objazde nad Tescom bola vyhlásená 5. júna 2018 a uzávierka súťažných návrhov bude až 10. septembra 2018. Ide o dva pozemky s celkovou výmerou 1 112 m², ktorých všeobecná hodnota na základe posudku je 55 400 €, čo predstavuje sumu 49,82 €/m². Zatiaľ čo pri pozemkoch na Hlinách išlo o lehotu na predkladanie ponúk viac ako mesiac, tu ide o lehotu viac ako tri mesiace.

aktuálnatesco 1

Výnosný biznis pre šikovných:

Až 16 pozemkov o celkovej výmere 4 942 m² kúpila Jana Sýkorová z Považskej Bystrice za sumu 73 908 €, čo je cca. 15 €/m². Jana Sýkorová je realitnou maklérkou a predmetné pozemky teraz predáva prostredníctvom viacerých realitných portálov za sumu 60 €/m². Teda 4 násobne viac ako ich získala od mesta a až 7 násobne viac oproti cene znaleckého posudku. Potencionálny zisk za pozemky tak predstavuje sumu 222 612 €, čo je viac ako 6 700 000 SK a ide tak o naozaj výnosný biznis.  

realitymgm predaj

Zaujímavosť:

Jana Sýkorová odkúpila predmetné pozemky od mesta v apríli 2018. Na základe verejne dostupných informácií v júni 2018 dochádza k prepisu pozemkov na spoločnosť PBRACING OÜ so sídlom v Estónskej republike, ktorej jediným vlastníkom je Vladimír Preis. 

vlastník

Je nám jasné, že snahou všetkých kupujúcich, tak ako pri mestských budovách, tak aj pri mestských pozemkoch je kúpiť danú nehnuteľnosť čo najlacnejšie, najlepšie za 1 €. Nám sa však nepáči činnosť mesta a poslancov, nakoľko predajmi majetku pod cenu alebo takýmito „zvláštnymi posudkami“ prichádzame ako občania o značné finančné prostriedky, ktoré by sa mohli investovať do rozvoja nášho mesta. Len v tomto prípade ide o potencionálnu stratu vo výške 132 596 € (takmer 4 milióny SK).  

Okrem toho postrádame predvídateľnosť ceny pozemkov v podobnom/rovnakom prostredí. V súčasnosti asi ťažko odhadneme akú cenu bude mať ten ktorý pozemok, keď raz je to suma 8 €/m², inokedy 29 €/m²  alebo 36/m² či 48 €/m².