Ako predávajú svoje budovy iné mestá?

V predchádzajúcich článkoch sme vás informovali o mestských budovách, ktoré sa predali pod cenu znaleckého posudku: Vojenská správa vo výške 281 000 € (50 % z posudku), PX Centrum na SNP vo výške 176 000 € (52 % z posudku) a Poľovník vo výške 176 800 (41% z posudku). 

V prípade Vojenskej správy treba pripomenúť aj prekvapujúce posudky. V roku 2015 bola hodnota Vojenskej správy určená vo výške 728 000 €, v roku 2016 vo výške 579 000 € a v roku 2017 už len vo výške 562 000 €. Nebudeme sa vyjadrovať ku skutočnej hodnote Vojenskej správy, avšak aby budova za dva roky stratila až 166 000 € na svojej hodnote? Vyššie uvedené posudky, hlavne so zreteľom na cenu, tak právom vyvolávajú pochybnosti. 

Jedinú budovu, ktorú sa podarilo predať za vyššiu sumu ako bola cena posudku, bola budova Verejné WC na Strede vo výške 111 000 € (cena podľa posudku bola 109 000 €).

Sú však predaje budov pod cenu posudkov samozrejmosťou aj v iných mestách alebo je mesto Považská Bystrica výnimkou? Predávajú aj iné mestá svoje budovy bez toho, aby stanovili záväznú minimálnu cenu, pod ktorú nemôžu dať uchádzači ponuky alebo uchádzači môžu dať ponuky v akejkoľvek výške, tak ako je to aj v meste Považská Bystrica?

Predaj budov v iných mestách: 

Porovnali sme posledné predaje v jedenástich ďalších mestách. Zvolen je jediné mesto, ktoré predalo svoje budovy rovnako ako mesto Považská Bystrica viackrát pod cenu. Z piatich posledných predaných budov tak mesto Zvolen urobilo až 4 krát, pričom pod cenu 50% z posudku až 2 krát. Dokonca jedenkrát predalo mestskú budovu len za desatinu z ceny.

V ďalších desiatich mestách sa uskutočnilo 19 predajov. Z toho 11 krát sa mestám podarilo predať svoju budovu za vyššiu sumu ako bola cena posudku a 5 krát za cenu posudku. Len v 3 prípadoch sa budovy predali pod cenu posudku, avšak ani raz pod cenu 50 % z posudku. Predávanie mestských budov pod cenu posudku tak určite nie je pravidlom, ale skôr výnimkou.

Údaje o budove na predaj v meste Považská Bystrica:

Mesto Považská Bystrica nedostatočne informuje potencionálnych uchádzačov o tom, aká budova je predmetom súťaže. Málokto vie na základe nižšie uvedených údajov určiť, o akú budovu sa jedná. Okrem toho, uchádzači už viackrát informovali, že vôbec nemali vedomosť, že sa budova predáva. Naposledy mesto využilo plagáty a značku na informovanie a prinieslo to viacero ponúk.

Údaje o budove na predaj v iných mestách:

Viaceré mestá ako Bratislava, Košice, Žilina, Banská Bystrica, Martin, Poprad alebo Zvolen využívajú pre lepšiu orientáciu uchádzačov aj „verejnosti známy“ názov budovy (napríklad u nás známy názov Poľovník), čo mesto Považská Bystrica vôbec nepoužíva. Okrem toho sa využívajú reklamné bannery alebo inzercia v realitných portáloch.

Súťažné podmienky v meste Považská Bystrica:

Už viackrát sme vás informovali, že mesto Považská Bystrica vo svojich súťažných podmienkach uvádza: „Hodnota nehnuteľností stanovená na základe znaleckého posudku nie je pre predkladanie cenových ponúk uchádzačov záväzná.“

Vyvstáva tu otázka, aké ponuky mesto/poslanci očakávajú, ak takto nastavia súťažné podmienky? Nikoho potom nemôžu prekvapiť ponuky, ktoré prišli vo výške 24%, 30%, 34%, 40%, 41%, 50% alebo 52% z ceny posudku.

Súťažné podmienky v iných mestách:

Viaceré mestá predávajú svoje budovy za cenu posudku. Ak sa do súťaže viackrát neprihlási žiadny uchádzač, postupne sa znižuje cena posudku alebo sa určí minimálna kúpna cena, pod ktorú uchádzači nemôžu dať svoju ponuku.

Napríklad mesto Nitra pri predaji obytného domu, ktorého cena podľa posudku bola vo výške 120 000 €, v súťažných podmienkach uviedlo minimálnu kúpnu cenu vo výške 88 295,50 € (74% z posudku). Alebo mesto Trnava, ktoré pri predaji ubytovne, ktorej cena podľa posudku bola vo výške 1 510 000 €, po viacerých neúspešných súťažiach uviedlo minimálnu kúpnu cenu najskôr vo výške 1 200 000 € (80% z posudku), potom vo výške 990 000 € (66% z posudku).

Poslanci mesta Bratislava dokonca schválili uznesenie, týkajúce sa všeobecných podmienok obchodných verejných súťaží, ktoré sa použijú pri každom prevode nehnuteľného majetku: „Minimálna kúpna cena sa stanovovať nebude, bude sa iba informatívne uvádzať hodnota stanovená znaleckým posudkom, pričom minimálna kúpna cena ponúknutá účastníkom súťaže nesmie byť nižšia ako 50% hodnoty stanovenej znaleckým posudkom.“   

Zaujímavosti:

Mestá ako Žilina, Trenčín a Martin predávajú budovy formou elektronickej aukcie. Mesto Košice využíva dražbu, ktorú zverejňuje aj v centrálnom notárskom registri dražieb.

Mesto Poprad pri predaji budovy vyžadovalo záväznú architektonickú štúdiu riešenia rekonštrukcie a modernizácie. Okrem toho rozdeľuje hodnotenie ponuky uchádzača napríklad na 50%- kúpna cena a 50%-štúdia, alebo 80%-kúpna cena, 10%- účel využitia a 10%- spôsob a termín splatnosti.

Naše odporúčania:

1) Ak na budovu za cenu znaleckého posudku neprídu 2 krát po sebe žiadne ponuky:

a) znižovať cenu postupne napríklad o 10% z ceny znaleckého posudku,
b) alebo stanoviť minimálnu kúpnu cenu, pod ktorú nemôžu dať uchádzači ponuku,

2) Na zvýšenie informovanosti zverejňovať nie len základné zákonné údaje o budove, ale aj „názov“, pod ktorým je predmetná budova verejnosti známa, napríklad Poľovník alebo Vojenská správa. Označiť budovu dostatočne viditeľným reklamným bannerom.

3) Pri predaji budov využívať elektronickú aukciu.

4) Zverejňovať predaj budovy aj na realitnej webovej stránke.

5) Žiadať od uchádzača aspoň grafický návrh ako bude budova, jej rekonštrukcia vyzerať.